归属院系：

法学院

作者：

赵雪洁

导师：

沈萍

导师单位：

经济法学院（生态法学院）

学位：

硕士

语种：

中文

关键词：

物业专项维修基金;建筑物区分所有权;专项维修资金 共用部位;共用设施设备

摘要：

物业管理作为一种新兴的行业和新型的房屋管理模式，在社会主义市 场经济体制下，已呈现出强大的生命力与发展势头。但随着我国房地产市 场的迅速发展和物业管理的深入开展以及业主法律维权意识的增强，物业 管理有关方面立法滞后、缺乏必要规范，法律制度不完善等问题也日显突 出。实践中出现了大量纠纷，有关物业管理问题的投诉呈逐年上升的趋势。 业主与物业公司之间的有关物业收费纠纷、业主财物丢失的赔偿纠纷、物 业保安纠纷等等，其中较为突出的问题之一就是物业专项维修基金纠纷。 随着人们法律意识的增强和消费观念转变，业主对物业专项维修基金的关 注程度也越来越高。 实践中，业主对于物业专项维修基金认识不清，对有关法律规定不了 解，也是我国物业专项维修基金管理混乱的原因之一。大多数业主对已经 在购房时一次性交纳的物业专项维修基金具体情况并不是很清楚，如这部 分资金是用来做什么的，什么时候可以使用，以及使用情况等不知情；物 业服务企业账目不清，不按时公布账目，将收取的这部分维修费据为公司 己有，挪作他用，此类事件屡屡发生，尤其是有些物业服务企业在终止物 业服务时，往往会席卷物业专项维修基金而去，给业主带来极大的损失。 由业主交纳业主所有的这部分资金，作为其所有权主体，却并不清楚这部 分资金的性质、管理、使用等等有关基本的法律规定。甚至有些业主不清 楚这部分资金设立的目的和意义，对交缴物业专项维修基金存在着抵触心 理而拒交。所以本文从物业专项维修基金的概念、性质、设立意义及法理 依据等问题出发，从我国现行物业专项维修基金的有关法律规定及实践中 存在的问题入手，旨在提高业主对物业专项维修基金的认识，树立正确的 消费观念，提出实践中存在的问题及相应的解决对策。 由于目前我国物业专项维修基金制度相关法律规定及配套的实施细则 尚不够健全，所以在物业专项维修基金的收取、管理、使用等方面存在着 许多问题。本文主要以物业专项维修基金实践中存在的问题为主线，从物 业专项维修基金的基本理论开始谈起，找出原因，提出解决建议。本文主 要分为四大部分： 第一部分：物业专项维修基金的学理分析，包括对物业专项维修基金 定义界定，物业专项维修基金的性质及物业专项维修基金与几个相似概念 的区别。 首先从物业专项维修基金定义界定入手，在国内存在的众多的不同称 谓中，笔者提出自己观点，认为“物业专项维修基金”的称谓更为合理； 其次确定我国物业专项维修基金的性质，明确其所有权归属；然后将物业 专项维修基金同相似几个概念进行比较。 第二部分：物业专项维修基金设立意义及其法理依据。 从建筑物区分所有权的角度出发，分析物业专项维修基金的基本法理 依据，也为后面文中所提及的一些观点作好理论基础的铺垫。根据《物权 法》规定，建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等 专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的 权利。物业专项维修基金性质、使用、管理等相关问题的规定都是基于建 筑物区分所有权的基本理论进行设置。 第三部分：我国物业管理实践中物业专项维修基金存在的问题。 这部分主要是从立法体例、主体意识、管理体制等方面提出在物业专 项维修基金的交缴、管理、使用、续筹中存在的实际问题。 第四部分：完善我国物业专项维修基金的法律思考。主要是从存在问 题的原因和解决问题的对策这两个方面进行阐述。在解决问题的对策上和 第三部分存在的具体问题相呼应，也是从立法、主体意识、管理体制等方 面提出相应的解决对策与建议。 本文结合我国物业专项维修基金归集、管理、使用过程中存在的实际 问题，找出原因并提出相应的对策与建议，为建立完善的物业专项维修基 金制度，维护业主合法权益，推动房地产市场和物业管理的健康发展，促 进城市社区建设提供参考和建议。

学科：

法律*

提交日期：

2026-04-10

引用参考：

赵雪洁. 物业专项维修基金法律问题研究[D]. 西南政法大学,2007.

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