归属院系：

民商法学院（知识产权学院）

作者：

王波

导师：

张建文

导师单位：

民商法学院（知识产权学院）

学位：

硕士

语种：

中文

关键词：

物业管理;物业管理法律关系;建筑物区分所有权

摘要：

2003 年9月1日国务院正式颁布实施了历经四年探讨修订而成的我国 首部物业管理专门法规——《物业管理条例》。四年后历经数稿草案修改 的《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日开始实施，建筑物区分 所有权以专章的形式第一次在我国法律中加以确定，这是我国物业管理发 展进程中的一个重大成果。这使得在现有法律法规基础上研究物业管理相 关法理问题更为必要，而在现有立法基础上对物业管理法律关系的研究正 是目前研究物业管理法理问题的前提和基础。 本文主要论述了三个方面的内容：物业管理的相关基本概念界定和解 析，物业管理具体五类法律关系的分析，物业管理法律关系理论基础—— 建筑物区分所有权的论述。 第一部分，物业管理的界定。这一部分中，首先对物业管理的相关概 念“物业”和物业管理本身进行了定义，随后分析了物业管理的合同化、社 会化、专业化和企业化的特点以及物业管理的公共管理和私人管理的双重 属性。 第二部分，物业管理法律关系的理论基础。在对物业管理法律关系进 行梳理之后，本文重点介绍和论述了物业管理法律关系的理论依据——建 筑物区分所有权。论述了建筑物区分所有权的基础理论和其与现代物业管 理法律关系的紧密联系。建筑物区分所有权的出现是现代物业管理产生的 前提，表现在建筑物区分所有权是物业管理权的权利来源，是新形式下的 物业管理的推动力，是现代物业管理法律关系的理论基础。正是由于区分 所有权不同于单纯所有和一般共有的特殊性才决定了物业管理法律关系 的特殊性和复杂性。 第三部分，物业管理法律关系的具体分析。在对物业管理的基础概念 和特点、性质作了分析之后，本文开始对物业管理的两种模式、五类法律 关系进行分别梳理。以这种方式进行论述可以化繁为简，便于理顺各方主 体的权利义务关系。物业管理的自治管理模式的热点问题是业主大会和业 主委员会的法律地位问题。业主大会从严格意义上讲没有民事主体资格， 但符合民事诉讼法关于其他组织可以成为诉讼主体的规定，可以以自己的 名义参加诉讼。而业主委员会就不具有民事主体资格，也不具有成为诉讼 主体的条件，其负责人可以代表业主大会参加诉讼。物业管理的委托管理 2 模式的热点问题是物业管理服务合同的性质，本文将物业管理服务合同归 为委托合同，阐述了物业管理合同属于委托合同的理由和与一般委托合同 的差别。 最后得出结论，物业管理法律关系以特殊的不动产所有权——建筑物 区分所有权为理论基础而建立，是一种综合性、复合性的法律关系。

学科：

法律*

提交日期：

2025-11-18

引用参考：

王波. 论物业管理法律关系的理论基础[D]. 西南政法大学,2008.

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