归属院系：

民商法学院（知识产权学院）

作者：

张颖杰

导师：

孙鹏

导师单位：

民商法学院（知识产权学院）

学位：

硕士

语种：

中文

关键词：

按揭;抵押;质押;风险;防范

摘要：

房屋 按揭 制度 源自英美法， 上世纪 90 年代 初 由香港地区传入我国 大 陆 经过十数年的发展，已 成为一套 应用十分广泛且颇 具 中国特色 的制度； 其 在培育房地产市场，促进房地产业发展 等 方面发挥了 举足轻重的作用。 但是，“按揭”一词，在我国全国人大颁布的法律中却 并 没有 出现，学术 界对按揭 法律性质 的认识 也 并 未达成一致， 导致了房地产按揭市场的混 乱， 诸多现实中的 按揭 纠纷缺法可依，对 于 按揭当事人自身利益的维护也 十分 不利。因此，本文尝试 在 商品房按揭的法律属性、风险及防范和相关 法律操作完善 等方面进行 探讨，以期 理顺和明晰有关问题，促进我国 房地 产 按揭 担保制度的发展 。 本文分为四个部分，约三万字。 第一部分 是对按揭的法律属性的探讨。 本文把 房屋 按揭分为现房按揭和期房按揭两个层次来进行 研究。首先对现 房按揭的属性为不动产抵押进行了论述。然后就期房按揭的法律性质展开 论述， 对权利质押说、 让与担保 说以及 房屋典当（ 典权）说 一一 进行 评述， 认为 期房 按揭 的性质为权利质押，从而得出商品房按揭的法律性质是 权利 质押 不动产抵押，其 在不同的阶段具有不同 属性 的结论 。由于按揭的定 性是权利质押 不动产抵押， 于不同 阶段具有不同的属性，故而关于按揭 在实践中的问题，都可以通过寻求抵押、质押等担保 法律制度得到解决。 接下来本文讨论实践中按揭各方主体面临的风险 及防范和抵御 风险 的 措 施。 第二部分是开发商在按揭领域面临的 风险及其防范和抵御措施。开发 商在按揭中面临的风险主要是作为保证人的担保风险。抵御的方法主要 有：缩短保证期间，坚持保证范围，将保证人代 债 务 人还债，替换成接受 债权人（抵押权人）的债权（房贷余额债权）和抵押权转让 等等 。 第三部分是关于购房人在按揭领域面临的风险及应对措施， 是本文中 较重点之处。 购房人在按揭关系中 相对银行和开发商而言 是一个弱势 方， 他面临的 风险较大而抵御的能力较弱。 购房人面临的 主要 风险有银 行不批 贷款或要求提高首付款 开发商弃楼“烂尾”后“供楼” 仍需继续 问题 商品房严重“缩水”导致买卖合同解除而按揭贷款合同不能解除 等 等 。针 对这些风险，本文从 学理的角度， 合同约定的角度 提出了购房人应对风险 的措施，尤其对楼盘“烂尾”时按揭购房人如何保护自己的 权益作了详尽深入的探讨，提出了允许“断供”受害人（即银行）直接起诉第三人（即 开发商）而避开起诉债务人（即购房人）的立法构想及论述了此建议的合 理性，并在现有的法律框架内提 出 了一些处理 供 烂尾 楼 问题的方案， 例如考虑令“烂尾”开发商破产等。 第四部分是银行在按揭领域面临的风险及其防范和抵御措施。主要从 借款人主体资格和资信状况问题、开发商违约弃盘“烂尾”风险等方面进 行介绍和论述，并且着重探讨了“假按揭”问题的 处理策略，是 主张按揭 合同有效、抵押有效以保障债权人 （银行 的 优先受偿权。 笔者认为，造成按揭诸多问题的根源 在于对按揭法律属性认定的不明 和配套 法律 法规的不完善， 问题的 实质是 法律 界 对 社会 经济迅猛发展带来 的新生事物反应迟滞 。 房地产业的 高 速 发展和按揭的流行都要求法律的 清 晰和 完善，我 国房地产立法应该 从实践领域向 系统理论 方面 突破，明确规 制 商品房 按揭制度， 以利 房地产 市场 甚至房地产 业健康、稳定、有序地 发 展。

学科：

法律*

提交日期：

2025-11-18

引用参考：

张颖杰. 我国房屋按揭领域中的法律风险问题研究[D]. 西南政法大学,2008.

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