归属院系：

民商法学院（知识产权学院）

作者：

唐锋军

导师：

王洪 ;董石

导师单位：

民商法学院（知识产权学院）

学位：

硕士

语种：

中文

关键词：

建筑物区分所有权;物业管理;民事主体

摘要：

从法律制度方面来考察，我国的建筑物区分所有权一直是作为房地产 法律的一个支系，随房地产法律制度的发展而得到建立与发展。随着理论 研究的深入和近年来司法实践上对房地产纠纷的探索，我国 2007 年通过 并实施的《中华人民共和国物权法》正式以民事基本法的形式对这一概念 及其具体制度予以肯定，设专章共 14 个条文分别从建筑物区分所有权的 概念、内容、行使方式等几个方面详细规范。然而，建筑物区分所有权作 为一个舶来的法律术语，《物权法》的立法者们对它的理解本身就存在诸 多争议，体现在立法上就出现了许多刻意回避或模糊或不周延，甚至有些 还有失偏颇。本文采用法解释学、比较法学和社会学等多种研究方法，对 建筑物区分所有权制度进行了全面考察和综合分析，以期为我国《物权法》 的完善和未来《民法典》的制定尽微薄之力。 本文分为六部分。第一部分讨论了建筑物区分所有权的概念。通过对 不同学术观点的比较和研究，论证了建筑物区分所有权是由区分所有人对 建筑物的专有部分享有的专有权和对共有部分享有的共有权两部分所构 成的一种特殊的物权。这个物权本身包含了管理和维护私有财产不受侵害 的权利，所有人对财产享有所有权，其当然享有对该财产的管理权，管理 权已经融入所有权之中，是其应有之意，不存在着独立的、为管理而生的、 非财产性的“成员权”。至于区分所有人因同居一栋楼或一小区所形成的团 体关系，则应由相应的团体关系法律规范来调整，自不属于所有权法律关 系，亦不由物权法所调整。同时，相邻权不是所有权的一种权利形式，将 其作为建筑物区分所有权的构成部分，已经脱离了“所有权”的本意。 第二部分概述建筑物区分所有权的客体、性质及特征。首先，建筑物 区分所有权由对建筑物专有部分的单独所有和对建筑物共有部分的共有 所构成，其客体也包括两个方面，即单独所有部分和共有部分，而且较传 统更为宽泛，不仅包括建筑物，还拓展到整个小区。其次，建筑物区分所 有权与物权的基本原理之一物一权理论并不冲突，前者是对后者的理解及 内涵予以了扩充、发展与完善。第三，作为一种特殊的所有权，其既不是 按份共有，亦非共同共有，而是单独所有权和共有权在特定条件下的结合， 是一种新型的所有权形式。建筑物区分所有权的主体、客体、内容均有独 特之处。 2 第三部分综合分析了专有所有权的具体内容。（一）专有所有权的概 念。笔者认为，构成专有部分所有权必须具备三个条件：一必须是建筑物 在构造上可以区分；二必须可单独使用；三必须经过登记。而我国《物权 法》把区分所有权的专有部分限于住宅、经营性用房等，以用途来界定专 有部分，而不是按照“独立性”来判断，会带来实践中的困惑。（二）专有 所有权的性质。笔者认为，单纯的空间本身并不能成为区分所有权的客体， 也不能成为单独的空间权。将某建筑物区分为不同的专有部分，并且为不 同的区分所有人所拥有，其实质上是房屋这个物的所有权被区分所有人所 拥有，并不是由墙壁所围成的空间。建筑物区分所有专有部分的所有权在 本质上与一般所有权没有什么区别。（三）专有部分的范围。在分析了三 种不同的学说之后，笔者赞成共用墙壁具有双重性，既具有共有财产的性 质，又具有专有财产的性质的说法。（四）专有部分的划分。笔者认为按 专有专用部分和约定专用部分划分比目前《物权法》按住宅和经营性用房 划分更加合理。（五）车位（库）的权利归属。通过研究德国物权法和我 国台湾地区的相关规定，以及对我国《物权法》在起草过程中就此问题展 开的激烈争论的再研究，笔者认为，在建筑小区内，任何建筑物或设备设 施，不是业主个人所有的，就是业主共同所有的，不应存在第三方对权利 的享有。故以房屋所有权为核心要素的建筑物区分所有权，其客体必然包 括建筑物的各种附属设施，如道路、绿地、共用设备、车位车库等，这些 附属设施均应由全体业主所共有。（六）天台（屋顶平台）的权利归属。 针对两种截然相反的学术观点，笔者认为，天台应为该栋建筑物的共用部 分由全体区分所有人所共有，无论其上是否附属建有某区分所有人房屋之 专有部分，亦不论其他区分所有人能否到达，共有权性质不变。（七）专 有所有权的行使。在这一点上与传统民法中关于所有权行使的规则并无根 本性差异。 第四部分综合分析了共有权的具体内容。一方面，以法国、日本、美 国对共有部分范围的立法模式为切入点，对共有权的概念、特征、客体和 内容进行比较研究。特别提出共有权的基本权能只有两项，即使用权和收 益权，修缮改良权因共有权的从属性而属使用权范畴。另一方面，重点对 会所的权利归属进行考察分析。认为，会所权利的归属有如地下室车位、 车库的权利归属一样，应作为建筑物的公用设施而归业主所有。 第五部分是对物业管理自治制度进行研究。主要研究了区分所有人共 3 同管理权的内容、业主大会、业主委员会和物业管理服务企业的相关问题， 并指出业主大会应具有民事主体资格。 第六部分为结语，笔者建议不能仅将建筑物区分所有权规定在《物权 法》中，可以考虑制订单独的法律来进行规范调整，特别是有关团体关系 的法律制度亦应充实完善

学科：

法律*

提交日期：

2025-11-18

引用参考：

唐锋军. 建筑物区分所有权制度研究[D]. 西南政法大学,2008.

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