归属院系：

民商法学院（知识产权学院）

作者：

姚庆

导师：

沈萍

导师单位：

经济法学院（生态法学院）

学位：

硕士

语种：

中文

关键词：

法律;预售制度;商品房;完善建议

摘要：

商品房预售制度，加快了商品房楼 宇 的销售 和开发商经营资金的周 转，也为预购人提前拥有了预售商品房的期待权。它对于培育我国房地产 市场、推动房地产产业的发展以及改善城市居民的住房条件起到了重要作 用。但是，随着商品房预售制度在实践中的广泛推广和应用，我国预售 管 理法津制度中的一些薄弱和欠缺之处逐渐暴露出来，围绕住房消费的各类 投诉急剧增多，各种形式的商品房预售纠纷也层出不穷，严重地损害了购 房者的合法权益。关于商品房预售制度的存废问题，引起了人们的高度关 注。本文拟从商品房预售的特征、功能作用出发，在全面分析商品房预售 存在的主要风险和问题的基础上， 从 完善立法和制度设计两个方面提出相 应的完善建议。全文约二万字分，为三 个部分： 第一部分，商品房预售概述。这部分首先对商品房预售的起源和在我 国的发展进行了背景介绍。其次阐述了商品房预售的概念和特点，指出了 商品房预售是一种关系复 杂、履行周期长、市场风险大的一种交易行为， 交易能否顺利关系到社会的稳定，体现了国家对商品房预售具有较强的干 预性。最后指出了商品房预售的功能作用， 一是融资功能，房地产开发商 通过预售筹集了大量建设资金，加快了资金的回笼过程，减轻了借贷压力， 而且还大大推动了楼宇的销售。二是获得优惠的售房价格和升值收益，使 预购方取得商品房的期待权而提前受益。 第二部分，商品房预售制度存废的争议。 由于我国的房地产市场仍处 于发展阶段，市场机制不健全、立法不完善，商品房交易行为极不规范 。 随着 2004 年中国房地产金融报告提出取消商品房预售 制度后，在全国范 围内围绕预售制度的存废展开了激烈讨论，主要有废除说和存在说两种主 流观点。本文通过 述说 市场经济的客观规律 以及对取消 商品房预售 制度的 利弊分析等方面，认为在我国现阶段商品房预售制度是应该存在和完善 的，而不是废除。 第三部分，商品房预售制度的完善。 由于商品房预售制度的特点，以 及法律制度的不健全和一些房地产开发企业过于追求经济利益，忽视诚实 信用原则，给商品房预售带来了负面影响。 这一部分通过阐述 商品房预售 行为自身蕴涵的风险和外在的风险，提出了立法和制度设计两个方面的相 关完善建议 。在 立法上 ，一是完善现行的 预售合同登记制度，通过预告登 2 记赋予预售商品房登记中准物权的效力；二是在法律上确定预售商品房转 记赋予预售商品房登记中准物权的效力；二是在法律上确定预售商品房转让的合法性，并制定再转让的统一规则，规范商品房预售转让的种类、条让的合法性，并制定再转让的统一规则，规范商品房预售转让的种类、条件以及程序等内容；三是对商品房预售按揭予以规定，以指实践工作；四件以及程序等内容；三是对商品房预售按揭予以规定，以指实践工作；四是是在立法上，对房地产开发商开发的产品结构予以规定，并明确政府在提在立法上，对房地产开发商开发的产品结构予以规定，并明确政府在提供保障性住房方面的责任。在制度设计上，从政府加强商品房预售供保障性住房方面的责任。在制度设计上，从政府加强商品房预售企业、企业、预售行为、预售资金进行预售行为、预售资金进行监管监管等九个方面等九个方面提出了相关措施建议。通过合理提出了相关措施建议。通过合理的制度安排和立法工作的完善，规范商品房预售管理，使商品房预售在繁的制度安排和立法工作的完善，规范商品房预售管理，使商品房预售在繁荣经济，促进百姓安居乐业方面发挥更大荣经济，促进百姓安居乐业方面发挥更大的作用。的作用。

学科：

法律*

提交日期：

2025-11-18

引用参考：

姚庆. 商品房预售制度存废争议的法律思考[D]. 西南政法大学,2008.

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