归属院系：

民商法学院（知识产权学院）

作者：

李放

导师：

胡大武

导师单位：

经济法学院（生态法学院）

学位：

硕士

语种：

其他

关键词：

房屋租赁;承租人;房屋买卖;优先购买权

摘要：

我国法律法规对承租人优先购买权的规定模糊，司法实践中判决不一致，学界对承租人优先购买权性质、行使条件等也存在争议。针对实践与理论中的争议，本选题对承租人优先购买权进行研究。全文共分五部分。约4.1万字。第一部分承租人优先购买权的存废之辩。我国法律对承租人优先购买权规定的内容比较模糊、可操作性不强，由此造成了实务与理论上存在诸多争议；但是，该制度具有稳定社会关系、实现社会实质公平的功能，符合市场经济效率原则；因此，该制度有存在及深入研究的必要。第二部分承租人优先购买权的性质。明确承租人优先购买权的性质是解决承租人优先购买权诸多争议问题的前提。承租人优先购买权的性质有形成权说、附条件的形成权说、请求权说、债权说、物权说、既得权说与期待权说。但上述学说都有失偏颇，本文认为，若优先购买权进行了公示，则具有物权性，可以对抗第三人；若没有进行公示，则仅具有债权性。第三部分承租人优先购买权行使的具体问题。界定了行使优先购买权的主体范围，指出合租租赁关系中的各承租人、与承租人共同居住的人、在合法转租情况下的次承租人都享有优先购买权。对“同等条件”和“通知义务”进行探讨，出卖人与第三人签订出租房屋买卖合同中的必备条款是“同等条件”的认定根据，主要指房价，付款方式和期限的大致相同。出租人履行“通知义务”，应当在与第三人就租赁房屋的买卖合同的主要条款磋商确定后、合同订立前通知承租人。期限应当是对通知义务的起算点和承租人的答复期、订约期来分别加以规定。将承租人优先购买权的行使期限拆分为答复期限与订约期限，答复期限以15天到30天为宜，订约期限以10天为宜，故承租人优先购买权的行使期限为自收到出租人通知之日起25天到40天。第四部分承租人优先购买权的法律效力。主要分对内效力和对外效力。对内效力指房屋承租人与出租人之间的效力，对外效力指对意欲与出租人订立房屋买卖合同取得房屋所有权的第三人的影响，重点论述了对第三人利益的保护。租赁关系经登记公示才具有对抗第三人的效力；未经登记的不得对抗第三人；当第三人不能取得房屋所有权时，其与出卖人之间的房屋买卖合同仍然有效，第三人可向出卖人追究房屋买卖合同的违约责任。第五部分承租人优先购买权与其他权利的冲突及解决。当共有人的优先购买权与承租人优先购买权冲突时，共有人的优先购买权优于承租人。这符合所有权优先于用益物权的原理，也可以简化法律关系，体现优先购买制度设计的主旨。当次承租人优先购买权与承租人优先购买权冲突时，次承租人的优先购买权应当优于承租人，这符合物权优先于债权的原理；符合次承租人因占有使用房屋而享有的物权优先于承租人无占有使用房屋及以靠转租合同谋取差价利益为目的的债权原理；符合优先购买制度的简化交易程序、降低交易成本、增进效率的设立宗旨。

参考文献：

85

学科：

民商法学

提交日期：

2019-04-11

引用参考：

李放. 论承租人优先购买权[D]. 西南政法大学,2013.

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